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21世纪经济报道记者吴斌 上海报道
尽管抵押贷款利率居高不下，但今年美国楼市整体受到的冲击却有限，暂时没有受到重创。
在紧缩预期推动下，10年期美债收益率高位震荡，7月3日在3.8%关口上方，甚至有望向4%关口再度发起冲击。作为全球资产定价之锚，高企的10年期美债收益率也让抵押贷款利率居高不下，目前美国30年期抵押贷款利率仍在6.7%上方，持续处于十几年高位附近。
不过，和相对脆弱的商业地产不同，美国住宅市场经受住了本轮紧缩风暴考验，仅受到小幅影响，目前成屋和新屋价格同比跌幅仅为个位数。
国金证券首席经济学家赵伟对21世纪经济报道记者分析称，本轮加息周期中，美国地产对利率显著“脱敏”，量价相较低位均有不同程度回升。新房销售量在2022年7月触底回升，成屋销售量2023年1月触底回升，截至2023年5月，新房销售环比增速达12.2%，同比增速达20%。新屋开工量今年1月以来明显反弹。美国联邦住房金融局（FHFA）、房地美房价指数及前20城房价环比增速均转正。
美联储鹰派程度远超此前预期，抵押贷款利率也居高不下，美国楼市为何未受重创？
紧缩冲击下楼市好于预期
整体而言，在数十年未见的激进紧缩政策冲击下，美国楼市表现好于预期。
二手房方面，美国全国房地产经纪人协会（NAR）6月底公布的数据显示，美国5月成屋销售总数年化430万户，高于预期的年化425万户和4月的年化428万户。从百分比看，5月成屋销售环比上涨0.2%，预期为下跌0.7%。
与此同时，成屋库存处于低位。截至5月底，美国有108万户待售成屋，较去年同期下降了6.1%，这是1999年以来最低的5月库存水平。按照目前的销售速度计算，需要3个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库销比，表明市场供应依然紧张。
相对于占美国房地产市场销售量九成的成屋，仅占美国楼市一成的新屋市场表现相对更好。美国商务部6月27日公布的数据显示，5月新屋销售年化76.3万户，创下2022年2月以来最高，大幅好于预期的年化67.5万户，4月为年化68.3万户。5月新屋销售环比上涨12.2%，连续第三个月环比增长，预期为下降1.2%，4月为上涨4.1%。同比来看，5月新屋销售更是实现了20%的大涨。
与成屋类似，美国新屋库存也处于低位。截至5月底，共有42.8万户新屋待售。按目前的销售速度计算，需要6.7个月的时间消耗掉市场上的供应量，创下2022年2月以来的最低。
价格方面，房价并未出现大跌，同比跌幅限制在个位数。5月新屋售价的中位数为41.63万美元，较4月上涨，同比则下降7.6%。5月美国成屋售价中位数为39.61万美元，同比下降3.1%，美国各地区房价表现不一，东北部和中西部地区的房屋价格上涨，南部和西部地区的价格下跌。
此外，6月底公布的另一份数据显示，美国4月S&P/CS全国房价指数环比上涨0.5%，连续三个月上涨；同比则小幅下降0.2%，为2012年4月以来首次同比下降，目前的房价仅比2022年6月的峰值低2.4%。
为何未受重创？
面对高利率冲击，美国楼市为何未受重创？
供求关系是背后的关键原因。赵伟分析称，美国住房供给不足的矛盾源于2008年金融危机后的长期去杠杆。在供给侧，2008年后，美国地产投资占GDP的比重和银行贷款占比均大幅下降。在需求侧，美国千禧一代人口大量进入房地产市场，新增家庭数量不断上升，2015年到2021年，美国住房增加了约630万套，但美国家庭数量共增加了790万户。
牛津经济研究院美国经济学家Nancy Vanden Houten对21世纪经济报道记者表示，尽管抵押贷款利率飙升，但供需动态支撑了住房市场。2022年下半年大部分时间房价都在下跌后，2023年前四个月美国成屋价格相对坚挺，因为待售房屋供应稀少，需求强劲，支撑了价格。
在美联储快速加息过程中，去年10月，30年期抵押贷款利率一度突破7%。2023年上半年，抵押贷款利率先降后升，目前已经从2月的低点反弹约60基点，目前30年期抵押贷款利率约为6.7%，与本世纪初水平相当。
美联储快速加息也导致住房供不应求的矛盾集中暴露，新房贷会比存量房贷的利率高得多。赵伟表示，在供给侧，高利率加剧了成屋业主的惜售行为，二手房供应量明显减少，库存处于低位。在需求侧，2022年以来的加息并未对劳动力市场构成显著冲击，房价收入比降低，居民负担能力相对提升。另一方面，去年底至今年2月，房贷利率下降又减轻了每月还款压力，支撑了需求侧的韧性。
未来或难现大跌大涨
在高利率利空和库存利好的相互制衡下，美国楼市暂时或不存在大跌或大涨的基础，更有可能是小幅下跌或小幅反弹。
赵伟预计，短期而言，供求矛盾使美国地产的反弹可能延续。美国房地产库存仍处于历史低位，截至今年5月，美国二手房库存仅可供应3个月，新房可供应约6.7个月。反映销售前景的全美住房建筑商协会（NAHB）市场指数、未来6个月的预期指数以及潜在买家的流量指数自年初以来连续回升，截至今年6月，NAHB未来6个月的预期指数已上升至62。
作为乐观者的代表，高盛首席信贷策略师Lotfi Karoui甚至预计，2023年以后，随着政策收紧的影响消退，预计美国房价将出现反弹。历史表明，以1995年、2000年和2018年为例，房价往往会在一个加息周期结束后上涨。
中期而言，赵伟认为地产回暖会提升通胀粘性，短端利率维持高位及期限结构的“陡峭化”或从需求端压制地产高景气。美联储主席鲍威尔6月例会后持续释放鹰派言论，认为2023年或再加息两次，近期抵押贷款利率明显反弹。美国5月份平均房贷还款额已上升至2500美元，在储蓄消耗、财政补贴退坡的情况下，这会继续抑制地产需求的释放。
需要注意的是，当前利率市场的定价已完全消化了美联储年内不会降息的预期，本月议息会议上再度加息已成大概率事件，短期内紧缩预期或难降温。
这也意味着高利率对房价的压力仍会继续，Houten预计美国房价未来会再度走弱，但鉴于现房供应持续受限，未来仍存在一些不确定性。今年晚些时候美国经济预计将陷入衰退，但供求关系将继续支撑房地产市场，限制房价的下行空间。
（作者：吴斌 编辑：张星）
