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本报记者 方超 张家振 上海报道
一年一度“半年考”交卷季，房地产行业也呈现出千亿房企数量下滑、行业前十重排座次等诸多新变化。
《中国经营报》记者注意到，近日，多家行业第三方研究机构对外发布了百强房企成绩单。其中，中指研究院统计数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，增幅呈下降趋势。
“今年上半年，TOP100房企销售额与去年同期基本持平，总量复苏不及预期。”中指研究院企业研究总监刘水分析指出，迈入千亿级及百亿级阵营的房企数量明显减少。据统计，今年上半年，销售额规模超1000亿元的房企仅剩7家。
与此同时，房企土地拓储情况也引发外界关注。相关统计数据显示，今年上半年，百强房企拿地规模同比下降10.2%。除央、国企继续领跑外，滨江集团、绿城中国、万科和龙湖集团等头部民企（含混合制企业）在全国土地市场拿地金额均超百亿元，拿地拓储步伐明显加快。
“今年上半年，土地市场从房地产市场各大主战场中率先突围，局部升温特征凸显，在提振市场信心过程中起到了较为重要的作用。”诸葛数据研究中心分析师表示，房企拿地格局基本定型，预计今年下半年国央企仍是拿地主力，民营房企紧随其后，城投平台公司可能会进一步减少。
年中冲刺不及预期
在规模庞大的房地产行业中，百强房企业绩变动情况，成为外界观察行业趋势的重要窗口。
中指研究院统计数据显示，今年上半年，百强房企销售总额同比微增0.1%，增幅较5月底下降8.3个百分点。克而瑞统计数据也显示，今年上半年，百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%，增幅较前两月回落较为明显。
“从增速来看，TOP100房企销售额在1—4月、1—5月、1—6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%，增速下降明显，房企销售出现‘二次探底’的情况。”刘水分析称，“6月份，房企销售迅速转弱。”
刘水所述亦得到数据层面的印证。相关统计数据显示，今年6月，百强房企单月销售额同比下降29.4%，环比下降19.0%。刘水分析认为：“6月份延续了5月以来恢复乏力的态势，市场活跃度继续回落，房企销售额同比、环比均出现下降。”
“6月，仅不到三成的百强房企单月业绩实现同比增长，环比增长的企业在百强房企中也只占到半数。”克而瑞方面分析认为，6月，有近六成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中27家房企业绩降幅大于50%。
6月作为上半年的收官之月，房企大多会加大业绩冲刺力度，多家房企在5月底、6月初召开半年度业绩冲刺动员会，以全力冲击业绩。不过，在房地产业内人士看来，受需求端低迷、端午假期等多重因素影响，今年房企6月份的业绩表现不及预期。
“房企部分原本收回的折扣再次释放，部分城市甚至出现了‘价格战’。除传统降价等营销举措外，房企也普遍启用了团购、直播、分销等渠道。但从实际效果看，市场去化动能仍较弱，需求转弱对房企业绩影响短期或仍将持续。”天风证券分析师刘清海分析称。
记者梳理百强房企业绩也发现，今年上半年跨入销售额千亿阵营的房企数量明显减少，仅有7家，保利发展、万科和中海地产位居行业前三甲。
与此同时，在房地产行业迎来变局之际，亦有滨江集团等多家房企实现了行业排名逆势攀升。
“2023年上半年，滨江集团全口径累计销售金额为925.8亿元，位列克而瑞全国房企排行榜第10位，比去年的名次再次前进3位。”滨江集团相关负责人告诉记者。
对于“逆势突围”的原因，滨江集团方面表示：“在诸多不确定性和市场起伏的变化中，房地产告别了2023年上半年。行业不易，公司凭借‘产品主义’‘深耕主义’和‘长期主义’，表现出强劲的逆周期成长性。”
头部民企拿地活跃
除业绩变动情况外，百强房拿地企拓储情况也呈现出诸多新变化。
“2023年1—6月，TOP100房企拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较5月上升1.84个百分点。”中指研究院统计数据显示，TOP100房企门槛值为17亿元，较2022年同期下降3亿元。
《2023年1—6月中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100》显示，华润置地、保利发展和中海地产分别以439亿元、400亿元、371亿元的拿地金额位列前三名，建发房产等紧随其后。
值得注意的是，在销售业绩分化之时，房企拿地阵营“强者恒强”的局面也进一步凸显。
克而瑞统计数据显示，截至6月底，TOP10房企新增货值占百强总量的67%，较5月底再度提升5个百分点。“11—20强房企新增货值占比为14%，与2022年同期相比减少5个百分点，后50强房企新增货值占6%，同比减少11个百分点，跌幅最大。”
不仅如此，在百强房企拿地格局中，央、国企进一步延续强势局面，而龙头民营房企拿地积极性也得以提升。根据诸葛数据研究中心统计数据，2023年上半年，国、央企权益拿地金额占比48.2%，位居首位，与2022年上半年情况基本一致。
“民营房企紧随其后，2023年上半年权益拿地金额占比为34.5%，较2022年上半年提高9.6个百分点。”诸葛数据研究中心分析师认为，绿城中国、滨江集团、万科和龙湖集团的拿地扩储步伐明显加速，上半年权益拿地金额均超百亿元。
记者梳理发现，滨江集团是唯一一家参与今年上半年杭州全部六批次土拍且皆有斩获的知名民企。滨江集团相关负责人向记者提供的数据显示，在土地投资方面，滨江集团今年上半年总投资金额约为396亿元，权益金额约180亿元，新增货值超750亿元，总土地储备约为2820亿元。
除头部民企拿地活跃外，在今年上半年各地土拍市场中，房企高度聚焦核心城市及核心区域也成为一大看点。“全国销售承压背景下，房企在核心城市的补货意愿增强，北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限，部分地块创下近几年土地参拍企业数量纪录。”中指研究院方面分析认为。
“今年我们坚持‘投一成一’原则，坚定地收敛聚焦，让投资更加稳健。”绿城中国董事会主席张亚东近日公开表示，“今年以来，我们竞得了货值560余亿元的土地，目前已有三个项目实现首开，首开去化率达到100%。在今年竞得的地块中，已有超过10%转入销售阶段，回款情况非常不错，可谓‘叫好又叫座’的。”
楼市政策提振信心
今年上半年，为进一步提振楼市预期，促进房地产稳定健康发展，多地进一步优化调整了楼市政策。
据诸葛数据研究中心不完全统计，截至6月25日，各地楼市政策调整次数超过260次，覆盖城市超过130个。“今年一季度各地优化调整楼市政策的次数逐月增多，进入二季度的频次有所放缓。”
“楼市政策优化调整内容仍主要从需求端出发，频率最高的为公积金贷款政策，占比达47%，其次为购房补贴类政策，占比为16%，降低首付比例以及公积金作首付款的政策占比10%，带押过户、放松限购等政策的出台频次紧随其后。” 诸葛数据研究中心分析师表示。
例如，在优化调整限购范围方面，今年上半年，地处长三角区域的合肥市、南京市和杭州市等多座二线热门城市相继优化调整了限购政策。今年4月，经合肥市房屋交易管理中心确认，合肥市调控政策有所调整。具体包括庐阳区大杨镇、三十岗乡等主城区部分区域不再限购，60岁以上成员或多孩家庭可买第三套住房等内容。
而在5月，杭州市和南京市也跟进优化调整了部分区域楼市政策。其中，杭州市余杭区、萧山区等辖区部分区域放松限购，外地居民缴纳社保满1个月即可购买1套住房，落户杭州市不需满5年即可购买第2套房。
杭州市一位房地产业内人士告诉记者，“因区施策”正成为杭州市优化调整楼市政策的重要手段之一。“与外界传统印象不同，杭州楼市当前正呈现出两极分化趋势，核心区域的新房热度居高不下，但郊区地段的去化率较低。”
展望下半年楼市政策走向，中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，核心一、二线城市政策有望适度纠偏。“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例和降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策也有望发力。
“近期，房地产需求侧的政策出台频率明显增加。伴随更高频有力的政策推出，购房者置业信心具备提升空间，今年下半年房企销售存在一定的边际修复机会。”刘清海表示。
