313啦实用网来源：财经观潮
作者：余飞
01 | 长沙楼市变了
长沙楼市长久以来给人的感觉，是乖乖女的形象。
在上一轮房价猛涨的周期中，这座城市凭借强有力的供需平衡手段和铁腕调控，硬生生压制住了房价过快跟涨。
但是，在最近两年的全国进入全面调整周期的局面下，这个往日的乖乖女，却一改往日温和的印象，露出了真面目，导致其人设崩塌。
主要表现有二：
第一，长沙房价连续上涨。
和成都连续上涨18个月一样，长沙过去两年房价也是连续上涨，而且更夸张，连续上涨了32个月。
国家统计局数据显示，7月份长沙新房环比上涨0.1%，同比上涨3.5%，也就是说长沙新房价格高于去年同期。同时，7月份70个大中城市，44个城市同比下跌，也即63%的城市新房价格低于一年前。
二手房方面，7月份70个大中城市中，65个城市同比下跌，仅有5个城市同比上涨，长沙就是其中之一，同比上涨1.5%，涨幅位居全国第二，仅次于成都。
长沙与成都的房价涨幅模式和大多数中心城市的跳涨不同，它们是温水煮青蛙式的上涨，但经年累月上涨，如同钝刀子割肉般难受。
目前，长沙有4个区的房价在万元以上，最高的岳麓区均价1.25万元。
第二，长沙地价不断创新高，新房限价捅破了天花板。
中国楼市的分水岭是2021年年中，在分水岭之前，哪怕2021上半年，楼市都无比的躁动，在那段时间内，广州、重庆、武汉、西安、长沙都诞生过地王。
当年岳麓区大学城041号商住地，楼面价直接破万，达到了10968元/平方米。天心区南湖新城的048号商住地，10家开发商经过51轮报价竞争后，该地块遭遇熔断，熔断楼面价达14157元/平方米。
与此同时，长沙的新房限价，也不断冲破天花板。8月24日，长沙挂牌了一宗地块，限价创下了新高，高达1.9万元/平方米。
而此前长沙新房的最高限价是1.48万元/平方米。
02 | 长沙楼市也难受
尽管从长沙目前的房价绝对量来看，仍不高，相比于其他中心城市，几乎可以用很低来形容。
但是，在房地产整体肃杀的氛围中，也影响了长沙购房者的信心和预期。
从成交数据来看，长沙市内五区的商品住宅成交量也大多数中心城市一样，在一季度上演了一波躁动之后，很快就恢复了平静。
而且，目前长沙房地产市场中，二手房降价面积在不断扩大。
表面上看，长沙的新房连续上涨了32个月，但更能反映市场真实变化的二手房价格，长沙早就进入了调整周期中。
中国房地产报披露的数据显示，长沙4月份之后每天都有一两百套二手房在降价挂牌销售。
数据表明，自今年4月份以来，长沙二手房挂牌均价已连续3个月呈下跌趋势。7月初，长沙市六区一县二手房挂牌均价为10272.65元/平方米，环比下跌0.18%；在售二手房达58986套，较上月净增3000余套。
最关键的，还是土地市场。
在前两天的文章中，本号详细介绍过当下全国土地市场有多难卖。
财政部数据显示，前7个月全国卖地收入22875亿元，同比下降19.1%。 2022年卖地收入只有66854亿元，较前一年下降了23.2%。
卖地收入一路下降。具体到长沙是个什么情况？
去年长沙只完成了全年工地计划大的44%，卖了461.87亿元。
几乎所有的城市都没有完成供地计划，尤其是武汉、天津、青岛，土地根本卖不出去，只完成了全年供地计划的四分之一左右。
在这种背景下，长沙率先跳出了，表示不再遵守集中供地的原则，之后大多数城市或明或暗，都不再集中供地。
所以我们看到，本来按照集中供地原则，一年集中三次供地，但去年很多城市开启了第四轮、第五轮乃至第六轮供地。
但是，依旧没有改变土地难卖的局面。
今年上半年，武汉只卖了175.36亿元。
南宁只卖了31.4亿元。
都跌成了最高峰时期的零头。长沙方面，上半年也只卖了183亿元。
长沙这次大幅放松新房限价，目的就是为了增加开发商的利润空间，以此吸引房企拿地热情。
但是，在当下的环境中，房企根本没有心情、没有资金、没有预期来拿地。
克而瑞披露的数据显示，今年前7个月，百强房企中有6成房企不拿地。
同时，土地成交完成率方面，沈阳、福州、贵阳、大连、呼和浩特、均不足5%。厦门、重庆、乌鲁木齐、济南均不足10%。
卖地完成率最高的杭州也只有32%。长沙上半年只完成了全年工地计划的12%。
03 | 长沙需要保持低价优势
长沙大幅放松新房限价，并非明智之举。
一口气将之前的最高限价1.48万元上调至1.9万元，也即允许该地块新房最高售价达到1.9万元。
长沙这是在自毁长城。
长沙过去几年的低房价，虽然让长沙错失了很多土地财富，但是低房价却一直在给长沙带来好运。
第一，反馈人口增量。
比如人口方面，过去几年长沙的人口增量一直表现不错。七普数据显示，长沙2010年至2020年，常住人口增加了300.4万人，增量位居全国第八。
低房价对长沙人口的助攻，在最近两年表现得更为明显。
2021年全国人口增量创历史新低，这种背景下，过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人，而同期的长沙增加了17.85万人，增量位居全国前列。
2022年，全国人口正式开始负增长，减少了85万人，这种背景下，很多中心城市的人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上，增加了18.13万人，增量位居全国第一。
数据：各城市统计局
第二，反馈经济。
长沙的人均可支配收入，从2012年的30288元增长至2022年的58850元，翻了近一倍，目前排名内地第11位。
长沙的GDP一路飙升。2017年突破万亿，2022年逼近1.4万亿。
第三，反馈营商环境。
数据显示，截至2022年5月底，长沙市场主体总量达143万户，在长沙投资的“世界500强”企业累计达178家，A股上市公司总数达80家，数量居中部省会城市首位。
新能源汽车王者比亚迪项目不断落户长沙，整车生产规模已经与深圳相当，高达60万辆，处在比亚迪各生产基地第二梯队，仅次于西安。
这些成绩，与长沙的低房价有着千丝万缕的关系。
长沙需要保持中这种优势，吸引更多的人才更多的产业前来，产业才是一个城市真正的底气。
2020年长沙的低房价一度引发了长沙某些市民不乐意，提出低房价其实有弊端，要承受高房价地区的输入性通胀。并在长沙市政府网站留言提出了灵魂拷问：长沙房价为何不能涨起？
长沙市政府给出的回复是：第一，坚决遏制投机；第二，在健全多层次住房供应体系，高端房会有的；第三，低房价的优势不能改！
希望长沙能够初心不改。
