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为什么房贷是好杠杆刷爆头条

  中国人民银行日前对房地产信贷做出了调整,个人首套住房的首付比例下限下降到20%、二套住房的首付比例下限下降到30%。今天,就让我们来聊一聊房地产贷款,看看它为什么是一种非常优质的杠杆。

  对于在投资中使用杠杆,投资大师沃伦·巴菲特和查理·芒格的态度是复杂的。一方面,芒格和巴菲特都反对投资者在证券投资中,使用那些唾手可得的金融杠杆。芒格曾经说过:“如果你的投资是正确的,那么你不需要杠杆也可以过得很好。如果你的投资是错误的,那么杠杆会要了你的命。”

  但是,巴菲特和芒格在自己的投资中,却使用了大量的杠杆。

  在巴菲特经营投资公司的早期,他向身边的投资者募集了不少资金,并且在取得超额收益以后提取业绩报酬,这对于他的本金来说,实质上是一种杠杆。在后来的伯克希尔·哈撒韦公司的经营中,大量超长周期的保险浮存金,也给巴菲特的投资组合带来了高杠杆。

  巴菲特贷款30年买房

  在买房子时,巴菲特更是把杠杆用到非常充足。在1971年,也就是巴菲特41岁时,当时他以15万美元的价格,在美国加州拉古纳海滩买了一套度假别墅。为了买这套别墅,巴菲特居然借了30年的银行贷款。

  巴菲特41岁的时候大概有多少钱呢?根据各方面的估算,巴菲特当时的总财富大约是3000万美元。即使坐拥这样的财富,巴菲特在购买一栋价值15万美元的房产时,居然还用足了银行贷款,为这笔投资上足了杠杆。

  关于这笔房产投资,巴菲特后来这样描述:“在我用15万美元的价格买下这栋别墅时,我从大西部银行借了一笔钱。因此,这套房子当时只有大约20%的产权属于我。但是当时我想,相比全款买下这套房子,我可以用这笔钱做更好的事情。我用贷款以后腾出来的钱,买了伯克希尔·哈撒韦公司的股票,现在创造了远远多于全款买房的价值。”

  可以看到,巴菲特对于房贷的态度很明确:既然这笔贷款可以让自己的钱不用去买房子,去做更有意义的事情,那么为什么不贷款呢?尤其当这笔贷款是一种好杠杆的时候。

  什么是好杠杆

  同样是借钱、加杠杆做投资,为什么巴菲特和芒格对有的杠杆避之唯恐不及,而对有的杠杆趋之若鹜?这就关系到一个杠杆是不是“好杠杆”。

  简单来说,好杠杆和不好的杠杆有以下区别:好杠杆周期非常长(至少20年起步),不好的杠杆周期短;好杠杆不会在抵押品价格波动时,要求投资者马上还钱,不好的杠杆则反之,在抵押物价格下跌时要求立即提前还款,或者补足本金,否则就要抽走贷款,落井下石。

  对于好杠杆来说,它会让投资者如虎添翼。它不会在任何情况下要求投资者在短期还钱,或者提前还钱,即使是在市场最逆风的时候也不会如此。它的周期又足够长(20年以上),因此可以穿越市场的周期。显然,房贷符合好杠杆的各种要求。

  但是,对于不好的杠杆来说,事情则变得糟糕起来。如果投资者的投资业绩顺风顺水,那么无所谓,它看起来和好杠杆一样,两者都会放大投资者的业绩,甚至不好的杠杆更容易获取一些。但是,一旦投资者在短期遇到市场逆风,哪怕这阵逆风终将过去,不好的杠杆也会在“最恰当的时候”落井下石。

  正是由于不好的杠杆会在市场最糟糕的时候,给最虚弱的投资者致命一击,所以芒格才会有“好投资不需要杠杆”一说。但是对于好杠杆,芒格和巴菲特从来都是非常喜爱的。

  房贷的利率,在所有贷款中属于非常低的一种(相对消费贷、短期贷款、信用卡贷款等),期限又很长(可以借到二三十年),中间不会要求贷款者提前还款。同时,一笔贷款的金额还可以很高。从杠杆的角度来说,这样的贷款岂止是好杠杆,简直是完美的杠杆。

  好杠杆和好投资的区别

  虽然房贷是一种很好的杠杆,但是并不意味着房地产投资就一定是赚钱的买卖。好杠杆归好杠杆,好投资归好投资,两者并不是一回事。

  好杠杆只有碰上好投资,投资者才能取得优秀的回报。而如果好杠杆加上糟糕的投资,换来的不过是大一些的糟糕投资而已,当然这比坏杠杆遇上坏投资的结果还是要好很多。

  关于房地产投资,巴菲特曾经说过一句话:“如果一个投资者买房的胃口比他的钱包大得多(比如用了别人的钱包),那么这会是一场噩梦。”对于优秀的房地产投资来说,事情也是一样:适当甚至是优秀的年租金与房价的比例(3%是一个常见的标准)、稳健增长的本地经济,都是做好房地产投资所必需的要件。

  所以说,在投资之中,正所谓“运用之妙,存乎一心”,杠杆是不是一定不能用?并不绝对,有的杠杆很好,有的杠杆很糟糕,我们要学会区分。房子、股票、债券,它们是不是一定是好投资?不一定。有的时候有些房子和股票很好,有的时候则没有那么好,我们也要学会甄别。

  后来治蜀要深思

  这种投资中的“不确定、没有成法可依”,让我想到在成都武侯祠上的一副著名对联:“能攻心则反侧自消,从古知兵非好战。不审势即宽严皆误,后来治蜀要深思。”

  这副对联出自清代赵藩之手,被后世誉为《攻心联》。上联说的是,自古以来,优秀的政治家和军事家一定要明白人心,一味好战并非兵法上策。而下联更妙,意思是说为政之道,需要审时度势、宽严相济才行,否则只宽松或者只严峻,哪个都不一定能取得好结果,以后治理蜀地的人对此必须要深思。

  宽严相济、不依一端,和治理蜀地有什么关系呢?这就要提到诸葛亮在入主四川时的一段著名对话。

  根据《资治通鉴》记载,在诸葛亮辅佐刘备入主四川以后,治理社会的手法“颇尚严峻”,于是“人多怨叹”。法正就劝诸葛亮:当年汉高祖入关,约法三章而已,于是秦朝的人民非常感恩戴德。今天你刚刚占有四川,就如此严峻,恐怕不妥。

  诸葛亮说:“君知其一,未知其二。”当年秦法暴虐、人民苦不堪言,高祖刘邦以宽政继之,因此得到人民拥戴。反之,我们进四川以前,刘璋管理松弛,“文法羁縻,互相承奉,德政不举,威刑不肃”。这两者有本质不同。如果继续以宽容的政策管理,那么“宠之以位,位极则贱。顺之以恩,恩竭则慢。”再多宽容的政策,对于已经松弛糜废的西蜀社会,也很难奏效。因此今“威之以法,法行则知恩。限之以爵,爵加则知荣”。只有用严峻的方法管理蜀地,才能一举奏效。

  后来,蜀地果然在诸葛亮的管理之下不断整肃。在三国的对抗中,西蜀政权以中原几分之一的人口,在魏国对其极度觊觎的情况下,居然能做到诸葛亮六出祁山、姜维九伐中原,持续以战略进攻替代防守,维持了整整43年的国运,诸葛亮对蜀地的治理道路选择功不可没。

  因此,对于社会治理来说,宽和严都不是治理的必选项,而要根据不同的情况,做出最恰当的决定。而对于投资来说,一项投资用不用杠杆,买不买股票、债券、房地产,也都没有成法可依。只要能把资本配置的效率发挥到最高,长期损失的风险降到最低,我们就能做出最好的投资。

  (作者系九圜青泉科技首席投资官)

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