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来源：中国房地产报
香港楼市正迎来久违的回暖周期。吕颖雅/摄
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全面“撤辣”政策叠加减息、股市财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨和库存下降六大因素，香港楼市回暖。
吕颖雅/发自广州
2025年夏天，广州买家张琳（化名）带着家人专程到香港看房，她目标很明确，启德区两房，总价不超过800万港元。
“孩子2026年准备来港读书，算过账后发现，先租再买不如直接购入。”看房一周后，张琳最终购入一套面积约400平方尺的二手房。
自2025年以来，类似的内地买家故事频繁出现在香港各大售楼处和房地产中介机构。
美联集团行政总裁（住宅）暨香港置业行政总裁马泰阳表示，全面“撤辣”后，新香港人积极入市，加上政府近年大力抢人才，部分专业人才选择留港置业，内地买家在香港住宅市场的活跃度明显提升。
值得注意的是，资本市场巨头也在加码入市。2025年，阿里巴巴与京东两大内地科技巨头共计豪掷超100亿港元，接连购入铜锣湾和中环核心写字楼。同时，不少高净值人士及地产名人也纷纷布局香港物业。
官方数据显示，2025年，香港整体楼宇买卖合约宗数突破8万宗，创4年来新高；内地买家成交量与金额也双双刷新历史纪录，香港楼市迎来了久违的回暖周期。
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楼市成交量回升至4年高位
香港特区政府土地注册处数据显示，2025年，香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平；成交总值6142.77亿港元，同比上升15%。
其中，住宅楼宇买卖登记达62832宗，总值5198.3亿港元，同比分别上升18.3%及14.4%，成为拉动整体成交回升的核心力量。
成交量的修复，也在改变市场供需格局。根据美联物业资料研究部统计，截至2025年底，香港一手住宅待售库存（包括期房及现房）1.84万套，较2024年底的2.17万套下降约15%，并已连续11个月回落，库存水平回到2023年年中以来低位。
“这是持续性的需求释放。”马泰阳表示，买家持续入市，楼市信心逐步恢复，楼价已现触底回升迹象，这背后是全面“撤辣”政策配合减息效应、股市财富效应、经济增长、政策利好、租金上涨以及库存下降六大因素共同作用的结果。
从直接因素看，政策松绑是此轮成交修复的关键起点。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2024年，香港全面“撤辣”，其中对非永久居民影响最大的是买家印花税取消。此前，内地买家最高需承担高达30%的额外税负，极大地抑制了跨地域置业需求。
2025年初，香港特区政府进一步将100港元定额印花税的物业价值上限，由300万港元提高至400万港元，显著降低中低总价住宅的交易成本。
同时，外部金融环境持续改善，美联储进入降息周期，香港按揭利率随之下行，购房月供压力明显缓解；2025年港股走强，也通过“财富效应”间接提振了房地产市场。
需求释放的背后，还有坚实的人口基础。截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中有26万名人才携家人抵港。
“这产生了巨大的住房需求，无论租赁还是购买，推动了市场需求。”李宇嘉表示，在利率回落的背景下，租赁市场表现增强，部分区域租金回报率接近甚至高于按揭利率，“供平过租”“以租养贷”重新成为现实，也带动香港居民投资房产的积极性上升。
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内地买家回归
在这一轮回暖中，内地买家的回归尤为引人关注。
据美联物业研究中心结合土地注册处资料分析，2025年，内地买家（以买家姓名的英文拼音识别）在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%；涉及金额1379亿港元，也较2024年上升3.8%，宗数和金额均创历史新高。
这意味着，香港每卖出4套住宅就有1套被内地买家购入。
“‘撤辣’是影响内地客户的最大因素，无需再缴‘辣税’，大幅降低置业成本。”马泰阳表示，自2024年2月底“撤辣”以来，内地买家住宅注册量几乎翻倍。
从结构看，13906宗住宅注册个案中，一手物业录6495宗，占比46.7%；涉及金额1379亿港元，其中一手795亿港元，占比57.7%，显示内地买家近半选择新盘，投入资金更接近总额6成。
市场一线反馈显示，内地买家呈现明显分层情况。
一方面，是以“高才通”等人才计划为代表的新来港家庭，多为30岁至40岁，来自一线城市及强二线城市，从事科技、金融、专业服务等行业，偏好中小户型、交通便利、配套成熟的楼盘。
“2025年来看房的内地客户明显增多，决策速度也比前两年更快。”香港港岛南区一处新盘销售人员陈龙（化名）表示，不少楼盘内地买家占比已超过5成，置业动机主要是教育资源和人才政策带来的自住需求。
陈龙补充道，部分客户还会比较不同城市，内地一线城市生活成本有优势，但跨境资产流动性弱；新加坡、伦敦配置属性强，但生活和教育适配性不如香港，所以，香港在粤港澳大湾区的跨地域生活和事业布局上，更具综合优势。
另一方面，是高净值人群，他们将香港房产视为跨境资产配置的“压舱石”，偏好核心区物业，看重资产安全，持有周期长。
“香港一手豪宅深受内地买家欢迎，其中超级豪宅尤受内地富豪青睐。”马泰阳透露，2025年，已知个人买家案例中逾1000万至2000万港元的一手私宅，内地买家占比57.3%；逾2000万至5000万港元的，占比64.3%；逾5000万港元的，占比69.7%。换言之，呈现“金额愈高、内地买家占比愈大”的态势。
以区域来看，香港启德区成为内地买家最青睐的板块，注册金额184亿元，远超第二位黄竹坑/深湾区的97.2亿元；随后依次为中西区、何文田/京士柏区及北角区。
陈琳表示，她和几位朋友之所以选择在启德区置业，是因为该板块城市界面崭新、居住环境良好，学校配套齐全，同时具备良好的发展潜力。
李宇嘉认为，此轮内地买家入市的一个重要特征，是“真实需求占主导”，“无论是人才流入带来的自住需求，还是高净值人群的长期配置，均不同于过往短期投机主导的阶段。”
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楼价有望升10%~15%
对于2026年香港楼市走势，马泰阳持相对乐观态度，他判断，楼价有望再升10%~15%；一手成交量可升至2.1万宗，二手成交约5万宗，全年合计住宅成交量7.1万宗，将实现连续4年上升。他还提到，中高价物业有望迎来补涨，超级豪宅可看高一线。
“香港再度重返全球IPO集资额首位，金融市场活跃，相关行业就业及收入回升；股市向好，引发财富效应，部分资金将流入楼市；再加上减息持续、租金走高及楼价回稳，住宅租金回报率仍具吸引力，长短线投资者将继续布局物业市场。”马泰阳表示。
国际投行摩根士丹利报告亦称，香港住宅价格自2018年以来已累跌30%，2025年见底回升5%，并展开上行周期，预期2026年楼价再升10%，2027年进一步上扬。
对于仍观望的内地客户，马泰阳建议：“关注总价400万至800万港元的中小户型，这类物业流通率高，适合首置或投资收租；同时，留意新晋屋苑或铁路沿线物业，交通便利、配套完善，增值潜力较高。”
此外，美国有望进一步减息，资产价格可能上升，意向置业者可趁楼市低位，多看房、早部署，加快入市决策。
