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美国Q1商业地产价格十年来首跌 穆迪警告正处于危险边缘是怎么一回事

  财联社5月18日讯(编辑 马兰)美国商业房地产一直被视为其经济的下一个雷区,而穆迪数据显示,美国正在靠近雷区的边缘。

  评级和分析公司穆迪指出,美国商业房地产价格在第一季度出现十多年来的首次下跌。法院交易记录中提取的数据显示,多户住宅和办公楼的的价格出现拐点,跌幅小于1%。

  地方法院房地产部通常会记录和留档当地所有的房地产契约、留置权备案等信息,从中可以梳理出当地房地产的成交价格。

  但穆迪首席经济学家Mark Zandi警告,更多的下跌即将到来。而这将使美国银行业进一步承压。

  美联储上周发布的半年度金融稳定报告,2022年第四季度3.6万亿美元的未偿商业房地产贷款中(不包括农场和住宅物业),银行占到60%的比例,小型银行的风险尤其突出。

  穆迪也在报告中称,未来房地产价值调整的幅度可能相当大,银行信贷也将承担更大的损失。

  更危险的是,在过去一年利率飙升的情况下,银行同时面临着存款流出的问题,这让银行业的处境变得更加脆弱。

  厄运循环

  大量员工居家办公,导致美国城市中心的一些零售商和餐馆倒闭,并迫使写字楼的业主要么降低租金以留住租户,要么将房产全部出售。

  根据商业地产公司CoStar Group的数据,截至目前,高价房产的价格下跌最为明显。其价值加权价格指数已连续八个月下降,3月份同比下降了5.2%。

  2019年秋季以9250万美元成交的一幢华盛顿办公楼,现在被地产公司Post Brothers以6700万美元的价格收入囊中,而另一家地产公司Clarion Partners则以十年前价格的一半卖出了一座位于旧金山的办公楼。

  这不得不让人为银行捏一把汗。在写字楼和市中心零售商业地产领域中,银行持有超过7000亿美元的贷款,其中5000亿美元贷款集中在较小的银行。

  区域银行和社区银行在写字楼房地产贷款中的高敞口,让银行业整体都开始谨慎。美联储称,银行里面负责贷款的工作人员透露,他们已经在第一季度进一步收紧了商业房地产贷款的信贷标准。

  Capital Economics首席北美经济学家Paul Ashworth认为,这可能开启厄运循环:银行缩减贷款导致商业地产价格大幅下跌,进而促使银行再次削减信贷。

  不过,也有人安抚称,过去几年房地产价格飙升,让“泡沫”成为现在很多借方的缓冲垫,这可能会限制银行等贷方机构的损失。

  Zandi指出,拖欠和违约可能会增加,但预计不会出现很多被迫抛售房地产的案例。他还预测,如果美国能避免经济衰退,商业地产价格可能将下跌10%左右。但万一无法避免,楼市的跌幅可能会变得比较难看。

  他警告,美国正处于危险的边缘。

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