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本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道
2023年已过半，土地市场中拿地房企格局正发生微妙变化。
多方数据显示，2023年上半年，民营房企拿地金额占比较去年同期出现明显上升，龙湖集团、滨江集团等典型民营房企的扩储步伐明显提速，2023年上半年权益拿地金额均超百亿元。
另一方面，宅地供应明显缩量下，2023年上半年全国土地市场成交规模持续下跌，宅地成交金额未有明显改善。在此背景下，2023年上半年民营房企拿地金额与规模仍处低位，上市民营房企中拿地企业数量明显下降，而除以往较为常见的规模房企外，2023年上半年仍在拿地的民营房企中涌现出更加多元的身影，涉及地方型中小房企、多元化实业企业以及主业非房地产的企业等。
多位分析人士向《中国经营报》记者表示，2023年上半年拿地金额百强榜单中民营房企数量有所增多，表明民营房企拿地积极性正在修复，但其中百强民企身影仍较少见，整体来看民企拿地复苏仍较弱。同时房企仍热衷布局核心一、二线城市，2023年上半年土地市场“局部升温”特征明显，市场分化仍在持续。
拿地金额占比提升
从成交数据来看，2023年上半年全国主要城市土地成交规模下降同时，成交楼面价却出现明显上涨，意味着供应端规模下降同时，供应地块质量仍在提升。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年上半年主要城市土地供应规划建筑面积为21854.23万平方米，同比下跌37.02%，较去年下半年下跌63.88%；成交规划建筑面积15438.32万平方米，同比下跌37.43%，较去年下半年下跌71.5%。
成交楼面价方面，2023年上半年主要城市土地成交楼面价为5846元/平方米，同比上涨9.46%，环比上涨30.14%，其中6月份成交价格涨势愈加强劲，成交楼面价升至7416元/平方米，逼近2018年以来月度成交楼面价高峰。
不过，受成交规模影响，2023年上半年全国主要城市土地成交金额仍呈下降趋势，诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年上半年主要城市土地成交金额为9027.88亿元，环比下降62.43%，较去年同期下降31.24%。
不过，民营房企拿地积极性有所修复，拿地金额占比提升明显。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年上半年民营房企权益拿地金额占整体拿地金额比例为34.5%，较去年上半年上升9.6个百分点。
克而瑞数据也显示，2023年上半年新增拿地金额百强企业中民企数量有所增多，同时民企拿地金额比重为22%，较上年同期增长2个百分点。
另据中指数据，2022年，民营房企在重点22城获取住宅用地的规划建筑面积为2490万平方米，同比下降六成以上，占重点22城成交宅地规划建筑面积比例为17.8%；拿地金额为2855亿元，同比下降58.7%，拿地金额占重点22城住宅用地成交金额的比重为16%，而重点22城宅地总成交面积下降比例为45%，宅地总成交金额下降比例为31%。今年前5个月，民营房企拿地金额占比已升至33%，规划建面占比也升至35.4%。
“根据中指监测，2023年前5个月，拿地金额前300强企业中，民营房企有112家，这些民营房企拿地金额规模占前300强拿地金额比例为30.5%。”中指研究院企业研究总监刘水指出，拿地金额前300强企业中民营房企有百余家，其中多是地方中小民企在当地拿地，主要集中在城市群的一、二线热点城市及部分三、四线城市。
拿地企业多元化
拿地金额与规模占比提升的同时，2023年上半年民营房企拿地整体规模仍处低位，土地市场中非常规房企的身影也有所增多。
诸葛数据研究中心监测数据显示，从近三年数据来看，民营房企权益拿地金额占比高位在2021年上半年，为53.2%，2022年上半年降至24.9%，2023年上半年虽升至34.5%，但较2021年上半年仍有明显差距。
“2023年前5个月，重点22城中民企拿地金额为1294亿元，获地规划建筑面积为999万平方米，均不足2022年全年的50%，绝对规模仍在低位。”刘水指出，2023年前5个月民企在重点22城中拿地规模与金额占比已升至2021年水平，但绝对规模均不足2022年全年五成，仍处历史低位。
中指数据还显示，2023年前5个月拿地金额前300强中民营房企有112家，其中拿地金额超百亿元的只有2家，超50亿元的有6家，超20亿元的有21家，超过80%的企业拿地金额在20亿元以下，112家民营企业拿地金额规模占前300强比例为30.5%。
同时，今年来家居建材企业以及文具、纺织、服饰等实业企业也开始在土地市场发力。
“这112家民营企业绝大部分主营业务是房地产开发，其他还涉及较多的行业是建筑工程、装修、零售、文化旅游等；一些多元化实业企业此前地产业务体量较小，今年来拿地势头有所增强，部分主业非房地产的企业也着手拿地为主业服务。”刘水指出，近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中仍有个别在拿地，绝大部分已停止拿地；多元化实业企业着力发展已有的房地产业务，善于合作的区域中小民营房企等则在积极拿地。
抢占核心城市
除拿地企业格局变化外，当前房企投资逻辑明显趋同，核心一、二线城市优质地块被多家房企“争抢”现象时有发生，2023年上半年全国土地市场“局部升温”特征明显。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年上半年各等级城市土地成交规模同比全线下跌，其中一线城市成交规模同比跌幅相对较小，为25.9%，二线城市、三四线城市跌幅均超30%；各等级城市成交楼面价同比则全线上扬，其中一线城市成交楼面价同比上涨9.1%，二线、三四线城市同比分别上涨4.5%、4%，综合来看一线城市土地市场韧性明显更强。
而在全国主要城市土地收金同比下降背景下，2023年上半年重点一、二线城市土地收金表现不俗，其中北京2023年上半年土地出让金为1008.72亿元，杭州为890.72亿元，上海、广州也均超500亿元。
此外，核心一、二线城市土地市场溢价率与流拍率等热度指标也有不俗表现。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年上半年一线城市土地市场溢价率水平居高且同比涨势强劲，平均溢价率7.32%，较去年同期上升3.29个百分点，环比上升3.69个百分点；二线城市溢价率则为6.39%，同比上升1.74个百分点，环比上升4.55个百分点；三四线城市溢价率6.63%，同比上升2.43个百分点，环比上升3.99个百分点。
流拍率方面，2023年上半年一、二线城市流拍率同环比均呈下降态势，其中一线城市平均流拍率3.57%，同环比分别下降0.08、1.13个百分点；二线城市流拍率6.95%，同环比分别下降3.54、0.91个百分点。
“综合来看，2023年上半年各城市间土地市场热度分化犹存，热点城市率先升温，楼市去化难易度成为破局关键点。”诸葛数据研究中心方面指出，2023年上半年热点城市如合肥、杭州、苏州、南京、成都等土地市场升温，溢价水平明显高于去年，整体来看，楼市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，房企对楼市表现稳健的城市更加青睐，因此去化复苏提速将是土拍低温城市的破局关键点。
实际上，宅地供应全面缩量背景下，核心城市供地规模也较积极。
从供地计划来看，2023年北京在推地上持续保持相对稳定的力度，住宅用地计划供应量已连续4年持平；广州、珠海等地的宅地计划供应更具积极性，2023年广州住宅用地计划供应901公顷，较去年增加20%，这是广州住宅用地供应量连续第五年保持增长。
“上半年核心城市优质地块应出尽出，吸引一波热度之后，随着地块质量下滑，企业参拍积极性可能将大打折扣。”克而瑞方面认为，尽管地块出让质量可能在2023年下半年有所下降，但核心一、二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心，房企对于优质城市的布局策略可能将从只关注核心优质地块，“下沉”至城市周边次核心地块。
