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光大证券-保利发展-600048刷爆头条

  事件:公司发布2023年中报及2023年8月份销售与拿地公告。

  点评:业绩平稳增长,盈利能力整体处于行业前列,销售韧性较好,土储充裕。

  毛利率处于行业前列,业绩平稳增长:23年H1,公司实现营业总收入1370.3亿元,同比增长23.7%,其中房地产销售收入为1255.3亿元,同比增长25.3%,主要因上半年交付房屋数量大幅提升;综合毛利率为21.3%,同比降低4.3pct,其中房地产销售业务毛利率为21.4%,主要因19-20年期间获取的部分低毛利项目仍处于结算期,考虑到公司22年获取项目的毛利率有望改善,预期毛利率改善窗口期将于2024年到来;公司归母净利润为122.2亿元,同比增长12.7%,归母净利率为8.9%,同比小幅下滑,主要因毛利率和投资收益下滑等因素。公司运营稳健,成本随行业发展趋势有所提升,但毛利率整体处于行业前列。

  上半年38城销售贡献87%,1-8月销售韧性较好:23年H1,公司实现销售额2368亿元,同比上升12.7%,市场占有率较2022年提升0.4个百分点至3.8%,其中公司重点布局的38个核心城市的销售金额占比87%,在25个城市销售排名第一,城市深耕优势明显。23年1-8月,公司实现销售额2991亿元,同比增长6.2%;7-8月合计销售额同比-12.8%,好于百强房企期间整体表现。

  拿地积极,土储权益比提升:23年H1,公司新增土储385万平米,总地价709亿元,拿地销售比为30%,其中公司在核心38城的拓展地价和面积占比分别为99%和95%,同比分别提升9pct和21pct,有效提升土储质量。23年1-8月,公司新增土储594万平米,总地价993亿元,拿地销售比为33.2%,较上半年继续提升,可售货值充裕;整体拿地权益比例为80.8%,较2022年提升13.7pct,未来公司并表权和母公司损益占比有望提升,有利于未来业绩提升。

  财务稳健,优化负债节约成本:23年H1,公司销售回笼率为96%,经营现金净流入71亿元,资金充裕。截至23年H1末,公司三道红线指标保持绿档,有息负债规模为3546亿元,较年初减少250亿元,其中短债占比18.6%,现金短债比为1.38倍;综合融资成本约3.73%,较年初下降19个基点;充裕的销售回款及较低的融资成本有效助力公司压降负债,有利于节约财务费用、提升利润。

  盈利预测、估值与评级:考虑公司毛利率下滑等,我们下调公司23-25年EPS预测分别为1.68元(下调6.0%)、1.88元(下调9.3%)、2.01元(下调8.9%),当前股价对应23-25年PE估值为8.3倍、7.4倍、6.9倍。我们认为公司销售稳健,核心土储充裕,看好公司作为行业龙头的未来发展空间,维持“买入”评级。

  风险提示:销售、拿地不及预期,项目交付不及预期,行业下行超预期等风险

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